中野区北部の地価低下を見る

西武新宿線の鷺ノ宮から東、中井から西の不動産価格が、大久保などの不当に安いエリアと連動して不動産価格が下がっている。新築、中古、マンション、戸建を問わない。

絞って行くとわかることだが、中野区北部が、中野区南部(弥生町、南台)の上昇に相反して下がっている。

新井薬師、沼袋、野方、都立家政、鷺ノ宮というエリアだ。新江古田はこの対象に入らない。
つまり西武新宿線の中野区エリアが下がっているという現状。
杉並エリアは下井草、井荻、上井草と下がっておらず緩やかに上昇している。

これはここ2-3年のトレンドだが、都内の人気区域は明確に地価の向上が見られ、大型の土地をミニ戸建に分譲する地主のニーズとそこに住みたい消費者のニーズが合致した形だ。

人気区域は世田谷、杉並、太田、などの高級とされたエリア。

このエリアの高級住宅街は過去地主が土地を持っており、高級なイメージは彼らによって作られた。そのイメージをミニ分譲で手に入れることで、高級住宅街に住んでいるというイメージを持てる。これは付加価値といえる。

一方で、それ以外のエリアは横ばいか、もしくは下落気味である。

考えてみると、あと500万円、1000万円出せば高級とされる場所に住めるのに、銀行もどんどんお金を貸してくれるのに、高級とされない場所に住むか?往々にして住まないだろう。

また別の考え方で、地方とのハブ駅はその地方の人にとって良い町と言うイメージがある。

埼玉とのゲートウェイは池袋、板橋、練馬、赤羽、王子、北千住といったところ。
千葉とのゲートウェイは錦糸町、小岩、亀戸、葛西、砂町といったところ。

埼玉及び千葉の、東京に対する良い町である上記も上昇傾向にある。

高級でない、都外とのゲートウェイにならない町は下方傾向にあるのではないか、というのが分析である。

西武新宿線は典型の一つだが、これと同じことが起き得ると思っているエリアは。

豊島区、台東区荒川区江東区墨田区、これに中野区がターゲットになると考えた。

次に、人気の沿線という概念がある。

上記で人気のない路線は、
京成線 全般

これらの沿線で上記の区域は下方傾向にあると考えた。

安物買いはよろしくないので、ここから

1.駅周辺の再開発計画はあるか?
2.人気路線への接続計画はあるか?
3.特色のある街づくりがされる計画があり、実行力のある行政が仕切っているか?

この三つをさらに加味して、買い物件を探して行きたい。
投資は逆張りが基本で、買われぬ内に買い、売れるときに売らない、だ。

注目したいのは中野区、豊島区、台東区だ。

上記で言うと3の特色ある街づくりがポテンシャルがある。
中野区、豊島区は中東、東欧に人気がある。新宿と池袋=彼らの職場へのアクセスが良いからだろう。
高給取りの外人ではなく中流がメインだ。
台東区は再開発眩い上野、浅草を持っており、上品な下町ブランディングを行う下地がある。

これらが進むと、追いやられる人が生まれる。彼らはどこに行くか?

追いやられる人は、意外に人気エリアに逆流する。供給数の多くなったシェアハウスと呼ばれる、現代版長屋、タコ部屋に入ることになる。

シェアハウスが法規制厳しくなった頃、また人の流れも変わると思う。